1. Lexlege
  2. System informacji prawnej
  3. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
  4. Rozdział 4. Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

Stan prawny aktualny na dzień: 

Dz.U.2026.0.880.t.j. - Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

Przejdź do
Wersje aktu
Ucz się z ArslegePobierz PDF

Wersja obowiązująca

Rozdział 4. Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego

Art.  20. Prospekt informacyjny przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego

  • 1. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
  • 2. W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt informacyjny sporządza się dla zadania inwestycyjnego.
  • 3. Wzór prospektu informacyjnego określa załącznik do ustawy.

Art.  21. Obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy

  • 1. Deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej, umowy, o której mowa w art. 2  ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, lub poprzedzającej te umowy umowy rezerwacyjnej, o której mowa w art. 29  ust. 2, doręcza osobie zainteresowanej zawarciem umowy prospekt informacyjny wraz z załącznikami.
  • 2. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku.
  • 3. W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku innym niż papier deweloper jest obowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, umowy, o której mowa w art. 2  ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, lub poprzedzającej te umowy umowy rezerwacyjnej, o której mowa w art. 29  ust. 2, do udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami na papierze w lokalu przedsiębiorstwa.

Art.  22. Zmiana danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub załącznikach

  • 1. W przypadku zmiany danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci:
    • 1) aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w których są określone aktualne dane i informacje, albo
    • 2) nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w których zmiana jest wskazana w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności przez zamieszczenie stosownych przypisów.
  • 2. Za wyraźną uprzednią zgodą osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, umowy, o której mowa w art. 2  ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, lub poprzedzającej te umowy umowy rezerwacyjnej, o której mowa w art. 29  ust. 2, informacja o zmianie prospektu informacyjnego lub jego załączników może zostać doręczona w formie innej niż ta, o której mowa w ust. 1.
  • 3. Deweloper jest obowiązany doręczyć informację o zmianie, o której mowa w ust. 1, w terminie umożliwiającym zapoznanie się z jej treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej, umowy, o której mowa w art. 2  ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, lub poprzedzającej te umowy umowy rezerwacyjnej, o której mowa w art. 29  ust. 2.

Art.  23. Obowiązki informacyjne dewelopera wobec nabywcy

  • 1. Deweloper przekazuje nabywcy szczegółowe dane i informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, w tym konkretnego oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym.
  • 2. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej, umowy, o której mowa w art. 2  ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, lub poprzedzającej te umowy umowy rezerwacyjnej, o której mowa w art. 29  ust. 2.

Art.  24. Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego

  • 1. Deweloper ma obowiązek sporządzić harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, który określa co najmniej:
    • 1) etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego;
    • 2) procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego;
    • 3) termin zakończenia każdego z etapów.
  • 2. Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego zawiera co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% całkowitych kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, wynikających z harmonogramu.

Art.  25. Obowiązki posiadania przez dewelopera zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę

  • 1. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek posiadać:
    • 1) zgodę banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo zgodę banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie istnieje, lub
    • 2) w przypadku zawarcia umowy, o której mowa w art. 2  ust. 2 – zgodę banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu użytkowego na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do udzielenia takiej zgody, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo zgodę banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę ułamkowej części własności lokalu użytkowego po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do udzielenia takiej zgody, jeżeli takie obciążenie istnieje.
  • 2. Zgoda lub zobowiązanie do jej udzielenia, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lub 2, stanowi załącznik do umowy deweloperskiej albo do jednej z umów, o których mowa w art. 2  ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2.
  • 3. Dokumentem potwierdzającym zgodę lub zobowiązanie do jej udzielenia, o którym mowa w ust. 2, może być również kopia poświadczona przez notariusza.
  • 4. W przypadku niespełnienia przez dewelopera obowiązku posiadania zgody lub zobowiązania do jej udzielenia, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lub 2, nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2  ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, na zasadach określonych w art. 43  ust. 1–6.

Art.  26. Dokumenty udostępniane przez dewelopera przed zawarciem umowy na żądanie osoby zainteresowanej

  • 1. Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, umowy, o której mowa w art. 2  ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 oraz art. 3 , lub poprzedzającej te umowy umowy rezerwacyjnej, o której mowa w art. 29  ust. 2, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
    • 1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
    • 2) aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
    • 3) pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29  ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu;
    • 4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku:
      • a) prowadzenia działalności przez okres krótszy niż dwa lata – sprawozdaniem finansowym za okres ostatniego roku,
      • b) realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej w rozumieniu art. 4  § 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 18 i 96 oraz z 2026 r. poz. 176, 187 i 644) oraz spółki celowej;
    • 5) projektem budowlanym;
    • 6) decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu;
    • 7) zaświadczeniem o samodzielności lokalu – w przypadku umowy, o której mowa w art. 2  ust. 1 pkt 2 lub 3;
    • 8) aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu – w przypadku umowy, o której mowa w art. 2  ust. 1 pkt 3;
    • 9) dokumentem potwierdzającym zgodę lub zobowiązanie do jej udzielenia, o których mowa w art. 25  ust. 1 pkt 1 lub 2.
  • 2. Dokumentem, o którym mowa w ust. 1 pkt 9, może być również kopia poświadczona przez notariusza.
  • 3. Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy, o której mowa w art. 4  pkt 1, lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej, o której mowa w art. 29  ust. 2, przedsiębiorca inny niż deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
    • 1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
    • 2) aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
    • 3) tytułem prawnym potwierdzającym prawo przedsiębiorcy do przeniesienia praw z umów, o których mowa w art. 4 ;
    • 4) kopiami dokumentów, o których mowa w ust. 1 pkt 3, 5 i 6.

Art.  27. Informacje przekazywane przez dewelopera przed zawarciem umowy sprzedaży

  • 1. Deweloper przed zawarciem umowy, o której mowa w art. 3 , lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej, o której mowa w art. 29  ust. 2, przekazuje osobie zainteresowanej zawarciem umowy, na trwałym nośniku, informacje o:
    • 1) nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim lub zadaniu inwestycyjnym, w tym o gruncie i zagospodarowaniu przestrzennym terenu, o budynku, lokalu lub domu jednorodzinnym, o których mowa w części ogólnej w pkt III oraz części indywidualnej załącznika do ustawy, z wyjątkiem informacji dotyczących finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, środków ochrony wpłat nabywcy, harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2  ust. 1 pkt 2, 3 lub 5;
    • 2) posiadaniu zgody lub zobowiązania do jej udzielenia, o których mowa w art. 25  ust. 1 pkt 1 lub 2, albo informację o braku takiej zgody lub takiego zobowiązania;
    • 3) możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dokumentami, o których mowa w art. 26  ust. 1 i 2.
  • 2. Przedsiębiorca inny niż deweloper przed zawarciem umowy, o której mowa w art. 4  pkt 1, lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej, o której mowa w art. 29  ust. 2, przekazuje osobie zainteresowanej zawarciem umowy, na trwałym nośniku, informacje, o których mowa w ust. 1 pkt 1, oraz informację o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dokumentami, o których mowa w art. 26  ust. 3.

Art.  28. Obowiązki informacyjne dewelopera w przypadku umowy dotyczącej lokalu innego niż mieszkalny

  • 1. Jeżeli deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper zawiera z nabywcą umowę dotyczącą lokalu inną niż umowy, o których mowa w art. 2 –4, jest obowiązany do poinformowania nabywcy, że:
    • 1) lokal będący przedmiotem tej umowy nie jest lokalem mieszkalnym;
    • 2) do tej umowy nie mają zastosowania przepisy ustawy, w szczególności środki pieniężne wpłacane przez nabywcę na poczet realizacji tej umowy nie są objęte ochroną przewidzianą w ustawie.
  • 2. Informacje, o których mowa w ust. 1, deweloper lub przedsiębiorca inny niż deweloper przekazuje nabywcy na trwałym nośniku w terminie umożliwiającym zapoznanie się z ich treścią przed zawarciem umowy.