Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami
Stan prawny aktualny na dzień:
Dz.U.2025.0.720.t.j. - Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami
Zaloguj się, aby obserwować akt
Funkcja obserwowania aktów jest dostępna dla zalogowanych użytkowników.
Preambuła
Załączniki do ustawy z dnia 23 marca 2017 r. (poz. 819)
Wersja obowiązująca
Rozdział 2. Obowiązki kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego i agenta przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny
Art. 7. Obowiązki informacyjne kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego i agenta przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny
- 1. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent w reklamach dotyczących kredytu hipotecznego są obowiązani:
- 1) zapewnić, aby wszelkie informacje o charakterze reklamowym i marketingowym dotyczące kredytów hipotecznych były jednoznaczne, rzetelne, zrozumiałe i widoczne oraz nie wprowadzały konsumenta w błąd;
- 2) nie stosować dwuznacznych i nieprecyzyjnych sformułowań mogących stwarzać u konsumenta fałszywe oczekiwania w zakresie dostępności lub całkowitego kosztu kredytu hipotecznego;
- 3) zapewnić, aby czcionka oraz czas, w jakim są wyświetlane wszelkie informacje o charakterze reklamowym i marketingowym, umożliwiały odczytanie tych informacji przez konsumenta.
- 2. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent w reklamach dotyczących kredytu hipotecznego zawierających dane dotyczące całkowitego kosztu kredytu hipotecznego, w szczególności stopę oprocentowania, podają konsumentowi w sposób zwięzły, jednoznaczny, zrozumiały i widoczny:
- 1) firmę (nazwę) kredytodawcy lub, w stosownych przypadkach, firmę pośrednika kredytu hipotecznego lub agenta;
- 2) stopę oprocentowania kredytu hipotecznego, w tym wskazują, czy jest to stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego, zmienna, czy stanowiąca połączenie obu rodzajów oprocentowania, wraz z wyodrębnieniem opłat uwzględnianych w całkowitym koszcie kredytu hipotecznego;
- 3) całkowitą kwotę kredytu hipotecznego;
- 4) rzeczywistą roczną stopę oprocentowania, która jest zamieszczana w materiałach reklamowych w miejscu co najmniej tak widocznym jak w przypadku informacji dotyczących stopy oprocentowania kredytu hipotecznego;
- 5) okres obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny;
- 6) całkowitą kwotę do zapłaty przez konsumenta;
- 7) informację, czy umowa o kredyt hipoteczny będzie wymagała zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z tej umowy hipoteką lub zabezpieczenia prawem związanym z nieruchomością mieszkalną;
- 8) wysokość raty i liczbę rat do spłaty.
- 3. Informacje, o których mowa w ust. 2, podaje się konsumentowi w sposób co najmniej tak samo widoczny, czytelny i słyszalny jak w przypadku danych dotyczących całkowitego kosztu kredytu hipotecznego.
- 4. W przypadku kredytu hipotecznego w walucie obcej kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent w reklamach dotyczących tego kredytu podają w sposób zwięzły, jednoznaczny, zrozumiały i widoczny informację, że wahania kursu wymiany walut mogą mieć wpływ na całkowitą kwotę do zapłaty przez konsumenta.
- 5. W przypadku reklamy kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani do zamieszczenia w niej w sposób zwięzły, jednoznaczny, zrozumiały i widoczny informacji o ryzyku zmiany stopy procentowej.
- 6. Jeżeli do uzyskania kredytu hipotecznego lub uzyskania go na warunkach określonych w reklamie niezbędne jest zawarcie umowy dodatkowej, w szczególności umowy ubezpieczenia, a nie jest możliwe określenie z góry kosztu takiej umowy, kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent podają konsumentowi w sposób zwięzły, jednoznaczny, zrozumiały i widoczny informację o tym obowiązku wraz z rzeczywistą roczną stopą oprocentowania.
- 7. Pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent w reklamach dotyczących kredytu hipotecznego podają konsumentowi w sposób zwięzły, jednoznaczny, zrozumiały i widoczny:
- 1) zakres umocowania do dokonywania czynności faktycznych lub prawnych;
- 2) informację, czy pośrednik kredytu hipotecznego jest powiązanym pośrednikiem kredytu hipotecznego.
- 8. W przypadku gdy pośrednik kredytu hipotecznego współpracuje z kredytodawcami, przekazuje konsumentowi informację o firmach (nazwach) kredytodawców, z którymi współpracuje.
- 9. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent w reklamach dotyczących kredytu hipotecznego innych niż reklamy, o których mowa w ust. 2, podają konsumentowi informację o rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania.
- 10. Informację, o której mowa w ust. 9, podaje się konsumentowi w sposób co najmniej tak samo widoczny, czytelny i słyszalny jak w przypadku pozostałych informacji przekazywanych w reklamie.
Art. 8. Wymogi w zakresie informacji o warunkach umowy o kredyt hipoteczny
- 1. Informacje, o których mowa w art. 7 ust. 2 pkt 2–7 oraz ust. 4 i 9, kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent podają na podstawie reprezentatywnego przykładu na trwałym nośniku lub na swojej stronie internetowej. Informacje, o których mowa w art. 7 ust. 2 pkt 2–7 oraz ust. 4 i 9, podawane w reklamie mogą odnosić się wyłącznie do reprezentatywnego przykładu.
- 2. Przy określaniu reprezentatywnego przykładu należy określić warunki umowy o kredyt hipoteczny, na których kredytodawca spodziewa się zawrzeć co najmniej dwie trzecie umów o kredyt hipoteczny przy uwzględnieniu w tych umowach średniego okresu kredytowania, całkowitej kwoty kredytu hipotecznego i częstotliwości występowania na rynku umów o kredyt hipoteczny.
Art. 9. Sprzedaż wiązana w związku z zawarciem umowy o kredyt hipoteczny
- 1. Kredytodawca nie może dokonywać sprzedaży wiązanej w związku z zawarciem umowy o kredyt hipoteczny, chyba że sprzedaż wiązana dotyczy prowadzonego bezpłatnie rachunku płatniczego lub rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego, którego jedynym celem jest:
- 1) gromadzenie środków finansowych przeznaczonych na spłatę kredytu hipotecznego lub
- 2) obsługa kredytu hipotecznego, lub
- 3) zapewnienie kredytodawcy dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego w przypadku zaległości w spłacie tego kredytu hipotecznego.
- 2. Kredytodawca może wymagać od konsumenta zawarcia lub posiadania umowy ubezpieczenia dotyczącej umowy o kredyt hipoteczny lub przelewu wierzytelności z tej umowy ubezpieczenia na kredytodawcę, informując jednocześnie konsumenta o możliwości wyboru oferty dowolnego ubezpieczyciela odpowiadającej minimalnemu zakresowi ubezpieczenia akceptowanemu przez kredytodawcę.
- 3. Przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny kredytodawca informuje konsumenta o wymogach, jakie musi spełnić umowa ubezpieczenia, o której mowa w ust. 2.
- 4. Kredytodawca może dokonywać sprzedaży łączonej w związku z zawarciem umowy o kredyt hipoteczny.
- 5. W przypadku oferowania sprzedaży łączonej kredytodawca jest obowiązany przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, informację, że kredyt hipoteczny dostępny jest dla konsumenta również bez dodatkowych produktów lub usług finansowych.
- 6. W przypadku, o którym mowa w ust. 5, kredytodawca jednocześnie przekazuje konsumentowi formularz informacyjny, o którym mowa w art. 11 ust. 2, dotyczący oferty kredytu hipotecznego bez sprzedaży łączonej.
Art. 10. Zakres informacji udzielanych konsumentowi przez podmiot świadczący usługi w zakresie kredytu hipotecznego
- 1. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani udostępniać konsumentowi w każdym czasie, na trwałym nośniku lub w postaci elektronicznej, precyzyjne i zrozumiałe informacje ogólne dotyczące umowy o kredyt hipoteczny, obejmujące co najmniej:
- 1) firmę (nazwę), siedzibę (miejsce zamieszkania) i adres podmiotu publikującego informację;
- 2) cele, na które kredyt hipoteczny może zostać wykorzystany;
- 3) formy zabezpieczenia, w tym wskazanie możliwości, że przedmiot zabezpieczenia może znajdować się w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim, o ile taka możliwość jest przewidziana;
- 4) okres, na jaki może być zawarta umowa o kredyt hipoteczny;
- 5) w przypadku umów o kredyt hipoteczny, w których stosuje się jako odniesienie wskaźnik referencyjny – nazwy wskaźników referencyjnych i ich administratorów, o których mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/1011 z dnia 8 czerwca 2016 r. w sprawie indeksów stosowanych jako wskaźniki referencyjne w instrumentach finansowych i umowach finansowych lub do pomiaru wyników funduszy inwestycyjnych i zmieniającego dyrektywy 2008/48/WE i 2014/17/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 596/2014, oraz informację o potencjalnych konsekwencjach dla konsumenta;
- 6) rodzaje dostępnej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego ze wskazaniem, czy jest to stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego, zmienna, czy stanowiąca połączenie obu rodzajów oprocentowania, wraz z krótką charakterystyką stałej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego i stopy zmiennej, w tym informacją o związanych z tym konsekwencjach dla konsumenta;
- 7) w przypadku umów o kredyt hipoteczny w walucie obcej – wskazanie danej waluty wraz z informacją o konsekwencjach denominowania lub indeksowania tego kredytu dla konsumenta oraz ryzyku walutowym związanym z tym kredytem;
- 8) reprezentatywny przykład całkowitej kwoty kredytu hipotecznego, całkowitego kosztu kredytu hipotecznego, całkowitej kwoty do zapłaty przez konsumenta oraz rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania;
- 9) wskazanie możliwych innych kosztów nieujętych w całkowitym koszcie kredytu hipotecznego, które konsument może ponieść w związku z umową o kredyt hipoteczny, i prognozowaną maksymalną wysokość tych kosztów;
- 10) poszczególne warianty spłaty kredytu hipotecznego oferowane przez kredytodawcę, w tym liczbę, częstotliwość i wysokość regularnie spłacanych rat;
- 11) opis warunków bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą kredytu hipotecznego;
- 12) wskazanie, czy jest konieczna wycena nieruchomości i czy wiąże się to z kosztami dla konsumenta, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości, oraz wskazanie, kto odpowiada za zapewnienie dokonania wyceny nieruchomości;
- 13) wskazanie usług dodatkowych, które konsument jest zobowiązany nabyć, aby uzyskać kredyt hipoteczny lub uzyskać go na reklamowanych warunkach, oraz, w stosownych przypadkach, wyjaśnienie, że usługi dodatkowe mogą być nabywane u usługodawcy innego niż kredytodawca;
- 14) ostrzeżenie dotyczące możliwych konsekwencji niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań związanych z umową o kredyt hipoteczny;
- 15) w przypadku gdy umowa o kredyt hipoteczny dotyczy kredytu hipotecznego objętego wsparciem udzielanym ze środków publicznych – wskazanie warunków, kryteriów i ograniczeń oraz wymaganych dokumentów związanych z otrzymaniem takiego wsparcia.
- 2. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego ani agent nie mogą pobierać opłat od konsumenta za przekazywanie informacji w związku z obowiązkami informacyjnymi określonymi w ustawie.
- 3. Kredytodawca nie później niż na 30 dni przed zmianą postanowień umowy o kredyt hipoteczny przekazuje konsumentowi na trwałym nośniku:
- 1) przejrzysty opis proponowanych zmian, w tym zmian wymagających uzyskania zgody konsumenta, lub zmian wprowadzonych z mocy prawa, wraz z harmonogramem ich wdrożenia;
- 2) informację o przysługującej konsumentowi możliwości złożenia reklamacji do kredytodawcy, a w przypadku nieuwzględnienia jego roszczeń – złożenia wniosku o rozpatrzenie sprawy do Rzecznika Finansowego zgodnie z ustawą z dnia 5 sierpnia 2015 r. o rozpatrywaniu reklamacji przez podmioty rynku finansowego, o Rzeczniku Finansowym i o Funduszu Edukacji Finansowej (Dz. U. z 2024 r. poz. 1109), wraz ze wskazaniem adresu, na który należy złożyć ten wniosek, a także informację o możliwości skierowania roszczeń na drogę sądową lub możliwości pozasądowego rozwiązywania sporów.
- 4. Termin, o którym mowa w ust. 3, nie musi być zachowany, jeżeli zmiany postanowień umowy o kredyt hipoteczny wprowadzane są na wniosek konsumenta lub konsument wyraził zgodę na przekazanie informacji, o których mowa w ust. 3, bez zachowania tego terminu.
- 5. W przypadku, o którym mowa w ust. 4, przekazanie informacji, o których mowa w ust. 3, następuje przed zmianą postanowień umowy o kredyt hipoteczny.
- 6. W przypadku, o którym mowa w art. 31 , przepisów ust. 3–5 nie stosuje się.
Art. 11. Formularz informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego
- 1. Przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, zindywidualizowane informacje niezbędne do porównania kredytów hipotecznych dostępnych na rynku, oceny konsekwencji ich zaciągnięcia i podjęcia przez konsumenta świadomej decyzji dotyczącej zawarcia umowy o kredyt hipoteczny.
- 2. Informacje, o których mowa w ust. 1, kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent przekazują na formularzu informacyjnym dotyczącym kredytu hipotecznego, którego wzór określa załącznik nr 1 do ustawy.
- 3. Formularz informacyjny, o którym mowa w ust. 2, sporządza się zgodnie ze wskazówkami co do wypełniania tego formularza, stanowiącymi załącznik nr 2 do ustawy.
- 4. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent przekazują konsumentowi formularz informacyjny, o którym mowa w ust. 2, niezwłocznie po otrzymaniu od niego wymaganych informacji o jego potrzebach, sytuacji finansowej i osobistej, preferencjach oraz celach, nie później jednak niż przed złożeniem przez konsumenta wniosku, o którym mowa w art. 14 ust. 1.
- 5. Termin ważności informacji zawartych w formularzu informacyjnym, o którym mowa w ust. 2, wynosi co najmniej 14 dni. Informacje zawarte w formularzu informacyjnym, o którym mowa w ust. 2, są wiążące dla kredytodawcy, jeżeli w terminie ich ważności konsument złoży wniosek, o którym mowa w art. 14 ust. 1.
Art. 14. Tryb zawarcia umowy o kredyt hipoteczny
- 1. W celu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny konsument występuje z wnioskiem do kredytodawcy.
- 2. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani przekazać konsumentowi decyzję w sprawie udzielenia kredytu hipotecznego (decyzja kredytowa), na trwałym nośniku, w dwudziestym pierwszym dniu od dnia otrzymania wniosku, o którym mowa w ust. 1, w celu umożliwienia porównania warunków umów o kredyt hipoteczny oferowanych przez innych kredytodawców, chyba że konsument wyrazi zgodę na wcześniejsze przekazanie decyzji kredytowej.
- 3. Kredytodawca jest obowiązany poinformować konsumenta o możliwości przekazania decyzji kredytowej przed terminem, o którym mowa w ust. 2.
- 4. Decyzja kredytowa stanowi ofertę w rozumieniu art. 66 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
- 5. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani przekazać wraz z decyzją kredytową formularz informacyjny, o którym mowa w art. 11 ust. 2, w przypadku gdy konsument nie złożył wniosku, o którym mowa w ust. 1, w terminie, o którym mowa w art. 11 ust. 5.
- 6. Decyzja kredytowa wraz z formularzem informacyjnym, o którym mowa w art. 11 ust. 2, jest wiążąca dla kredytodawcy przez okres co najmniej 14 dni od dnia jej przekazania. W przypadku przekazania decyzji kredytowej przed dwudziestym pierwszym dniem od dnia złożenia przez konsumenta wniosku, o którym mowa w ust. 1, okres związania kredytodawcy tą decyzją wraz z formularzem informacyjnym, o którym mowa w art. 11 ust. 2, ulega wydłużeniu o okres, o jaki został skrócony 21-dniowy termin.
- 7. W terminie, o którym mowa w ust. 6, kredytodawca nie może wymagać, aby konsument podjął ostateczną decyzję co do warunków zawarcia umowy o kredyt hipoteczny określonych w przedstawionej decyzji kredytowej.
- 8. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani zaproponować konsumentowi przekazanie łącznie z decyzją kredytową projektu umowy o kredyt hipoteczny, sporządzonego zgodnie z warunkami określonymi w decyzji kredytowej.
Art. 15. Zwrot konsumentowi uiszczonych opłat i kosztów
- Opłaty i inne koszty uiszczone przez konsumenta przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny podlegają niezwłocznie zwrotowi, w przypadku gdy umowa o kredyt hipoteczny nie została zawarta lub kwota kredytu hipotecznego nie została wypłacona przez kredytodawcę w terminie wskazanym w umowie o kredyt hipoteczny.
Art. 16. Zasady dobrych praktyk w zakresie świadczenia usług związanych z kredytem hipotecznym
- 1. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani do przyjęcia i stosowania zasad dobrych praktyk w zakresie świadczenia usług związanych z kredytem hipotecznym.
- 2. Zasady dobrych praktyk, o których mowa w ust. 1, określają co najmniej procedury wewnętrzne umożliwiające weryfikację:
- 1) czy sposób wynagradzania personelu kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego oraz agenta zajmującego się obsługą konsumenta w procesie udzielania i pośredniczenia przy udzielaniu kredytów hipotecznych jest uczciwy i przejrzysty oraz czy uwzględnia interesy konsumentów;
- 2) spełniania wymogów informacyjnych określonych w ustawie;
- 3) spełniania wymogów dotyczących wynagradzania osób wykonujących czynności związane z oceną zdolności kredytowej.
- 3. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent, którzy świadczą usługi doradcze, zapewniają, aby struktura wynagrodzenia ich personelu umożliwiała działanie w najlepszym interesie konsumenta, w tym nie była uzależniona od osiągnięcia określonych celów w zakresie sprzedaży.
- 4. Wynagrodzenie podstawowe oraz zmienne składniki wynagrodzenia personelu kredytodawcy wykonującego jakiekolwiek czynności związane z oceną zdolności kredytowej nie mogą być zależne od zaakceptowanych wniosków o udzielenie kredytu hipotecznego.
- 5. Polityka ustalania wynagrodzeń, o których mowa w ust. 4, powinna być zgodna z polityką zarządzania ryzykiem obowiązującą u kredytodawcy, z wewnętrznymi standardami kredytowymi oraz ze strategią biznesową kredytodawcy.
Art. 17. Informacje udzielane konsumentowi przez pośrednika kredytu hipotecznego i agenta
- 1. Pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent, przed rozpoczęciem świadczenia usług w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego, są obowiązani przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, następujące informacje:
- 1) firmę oraz siedzibę (miejsce zamieszkania) i adres pośrednika kredytu hipotecznego;
- 2) numer wpisu pośrednika kredytu hipotecznego do rejestru pośredników kredytowych wraz z adresem strony internetowej, na której jest dostępny ten rejestr;
- 3) czy pośrednik kredytu hipotecznego jest powiązanym pośrednikiem kredytu hipotecznego, a jeżeli tak – firmy (nazwy) kredytodawców, w imieniu i na rzecz których działa;
- 4) czy pośrednik kredytu hipotecznego oferuje usługi doradcze;
- 5) o procedurach składania skarg na pośredników kredytu hipotecznego w trybie wewnętrznym i sposobie korzystania z pozasądowych procedur wnoszenia skarg i odwołań;
- 6) o prowizji oraz innych wynagrodzeniach w formie pieniężnej lub innej uzgodnionej formie korzyści finansowej, a także ich wysokości, o ile jest znana, przekazywanych przez kredytodawcę lub inne podmioty pośrednikowi kredytu hipotecznego lub agentowi, w tym wynagrodzeniach związanych z zawarciem z konsumentem umowy o kredyt hipoteczny;
- 7) o opłatach ponoszonych bezpośrednio przez konsumenta na rzecz pośrednika kredytu hipotecznego lub agenta za świadczone usługi, a w przypadku niemożności ustalenia tej opłaty – informację o sposobie jej obliczania.
- 2. W przypadku gdy wysokość prowizji i innych wynagrodzeń, o których mowa w ust. 1 pkt 6, nie jest znana w chwili przekazywania informacji, konsument otrzymuje, na trwałym nośniku, informację, że kwota prowizji oraz innych wynagrodzeń zostanie podana w formularzu informacyjnym, o którym mowa w art. 11 ust. 2.
- 3. Przed rozpoczęciem świadczenia usług pośrednik kredytu hipotecznego zapewnia, aby agent poinformował konsumenta, jaką pełni funkcję i którego pośrednika kredytu hipotecznego reprezentuje.
Art. 18. Obowiązek udzielenia wyjaśnień konsumentowi przed zawarcie umowy o kredyt hipoteczny
- Przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent w sposób jednoznaczny, zrozumiały i precyzyjny udzielają konsumentowi wyjaśnień dotyczących co najmniej:
- 1) treści informacji, o których mowa w art. 11 ust. 1 – w przypadku kredytodawców;
- 2) treści informacji, o których mowa w art. 11 ust. 1 i art. 17 – w przypadku pośredników kredytu hipotecznego oraz agentów;
- 3) głównych cech proponowanego kredytu hipotecznego oraz proponowanych usług dodatkowych;
- 4) skutków, jakie proponowany kredyt hipoteczny może mieć dla konsumenta, w tym konsekwencji zalegania przez konsumenta ze spłatą;
- 5) możliwości, warunków i skutków rezygnacji z usług dodatkowych – w przypadku gdy usługi te są łączone z umową o kredyt hipoteczny;
- 6) skutków dotyczących spłaty części lub całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny.
Art. 19. Ustalanie rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania
- 1. Kredytodawca ustala rzeczywistą roczną stopę oprocentowania oraz całkowitą kwotę do zapłaty przez konsumenta na podstawie informacji uzyskanych od konsumenta dotyczących składników preferowanego przez konsumenta kredytu hipotecznego, w szczególności co do okresu obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny i całkowitej kwoty kredytu hipotecznego.
- 2. Pośrednik kredytu hipotecznego przekazuje kredytodawcy informacje o pobieranych od konsumenta opłatach uwzględnianych przy ustalaniu rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
- 3. Jeżeli konsument nie udzieli informacji zgodnie z ust. 1, kredytodawca ustala rzeczywistą roczną stopę oprocentowania oraz całkowitą kwotę do zapłaty przez konsumenta na podstawie reprezentatywnego przykładu.
- 4. Do ustalania reprezentatywnego przykładu przepis art. 8 ust. 2 stosuje się odpowiednio.
Art. 20. Kryteria ustalania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania
- 1. Kredytodawca, ustalając rzeczywistą roczną stopę oprocentowania, uwzględnia:
- 1) całkowity koszt kredytu hipotecznego, z wyłączeniem opłat z tytułu niewykonania przez konsumenta zobowiązań wynikających z umowy o kredyt hipoteczny;
- 2) koszty prowadzenia rachunku, z którego są realizowane spłaty, koszty transakcji płatniczych w zakresie poleceń przelewu z tego rachunku i wpłat na ten rachunek oraz inne koszty związane z tymi transakcjami, chyba że otwarcie rachunku nie jest obowiązkowe, a koszty rachunku zostały w sposób jednoznaczny, zrozumiały i widoczny podane w umowie o kredyt hipoteczny lub w innej umowie zawartej z konsumentem.
- 2. Jeżeli z postanowień umowy o kredyt hipoteczny wynika możliwość zmiany stopy oprocentowania kredytu hipotecznego i opłat uwzględnianych przy ustalaniu rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego, których nie można określić w chwili jej ustalania, rzeczywistą roczną stopę oprocentowania ustala się przy założeniu, że stopa oprocentowania kredytu hipotecznego i opłaty te pozostaną niezmienione przez okres obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny. W takim przypadku kredytodawca przedstawia konsumentowi w formularzu informacyjnym, o którym mowa w art. 11 ust. 2, dodatkową, przykładową rzeczywistą roczną stopę oprocentowania, która obrazuje ryzyka związane ze znacznym wzrostem stopy oprocentowania kredytu hipotecznego.
- 3. Sposób obliczania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania określa załącznik nr 3 do ustawy.
- 4. Kredytodawca zapewnia jednolity sposób obliczania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania dla umów o kredyt hipoteczny.
- 5. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania jest weryfikowana przez kredytodawcę przynajmniej raz na 12 miesięcy.
- 6. Obliczenia rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania dokonuje się przy założeniu, że umowa o kredyt hipoteczny będzie obowiązywać przez uzgodniony okres, a kredytodawca i konsument wywiążą się ze swoich zobowiązań określonych w umowie o kredyt hipoteczny.
- 7. W przypadku umów o kredyt hipoteczny ze stałą stopą oprocentowania kredytu hipotecznego w odniesieniu do co najmniej 5-letniego początkowego okresu, po którym kredytodawca i konsument dokonują ustalenia nowej stałej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego na dalszy okres obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny, kredytodawca przedstawia konsumentowi w formularzu informacyjnym, o którym mowa w art. 11 ust. 2, dodatkową, przykładową rzeczywistą roczną stopę oprocentowania, której obliczenie obejmuje wyłącznie początkowy okres, w którym stosuje się stałą stopę oprocentowania kredytu hipotecznego, i opiera się na założeniu, że po zakończeniu okresu, w którym obowiązuje stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego, pozostający do spłaty kapitał zostanie spłacony.
Art. 21. Ocena zdolności kredytowej konsumenta
- 1. Przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny kredytodawca jest obowiązany dokonać oceny zdolności kredytowej.
- 2. Ocena zdolności kredytowej jest dokonywana na podstawie informacji uzyskanych od konsumenta, z baz danych lub ze zbiorów danych kredytodawcy.
- 3. Konsument przedstawia, na żądanie kredytodawcy i we wskazanym przez kredytodawcę terminie, dokumenty i informacje niezbędne do dokonania oceny zdolności kredytowej.
- 4. Ocena zdolności kredytowej jest dokonywana zgodnie z art. 70 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe.
- 5. Pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani przekazać właściwemu kredytodawcy wszelkie informacje uzyskane od konsumenta, niezbędne do przeprowadzenia oceny zdolności kredytowej.
- 6. Kredytodawca jest obowiązany ustanowić i stosować procedury i określić informacje, na podstawie których jest dokonywana ocena zdolności kredytowej. Procedury i informacje, o których mowa w zdaniu pierwszym, są dokumentowane i przechowywane.
- 7. Ocena zdolności kredytowej dokonywana przez kredytodawcę nie może opierać się w głównej mierze na założeniu, że wartość rynkowa nieruchomości:
- 1) przewyższa kwotę kredytu hipotecznego lub
- 2) wzrośnie, chyba że umowa o kredyt hipoteczny jest zawierana w celu budowy, przebudowy lub remontu nieruchomości w rozumieniu art. 3 pkt 6, 7a i 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
- 8. Jeżeli kredytodawca wymaga dokonania wyceny nieruchomości w związku z procedurą oceny zdolności kredytowej, wycena ta powinna spełniać wymagania określone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a w przypadku sporządzania ekspertyzy w celu ustalenia bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 415) – wymagania określone w tej ustawie.
- 9. Wycena nieruchomości jest dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wskazanego w drodze porozumienia między kredytodawcą i konsumentem.
- 10. Kredytodawca jest obowiązany przechowywać, na trwałym nośniku, dokumentację dotyczącą wyceny nieruchomości i ekspertyzy, o których mowa w ust. 8.
Art. 22. Rozwiązanie lub zmiana umowy o kredyt hipoteczny przez kredytodawcę
- 1. Kredytodawca nie może rozwiązać, w tym odstąpić od umowy o kredyt hipoteczny, lub zmienić umowy o kredyt hipoteczny, w przypadku gdy ocena zdolności kredytowej nie została przeprowadzona prawidłowo, chyba że jest to korzystne dla konsumenta i konsument wyraził na to zgodę.
- 2. Przepisu ust. 1 nie stosuje się, w przypadku gdy konsument celowo odmówił ujawnienia informacji lub podał nieprawdziwe informacje niezbędne do przeprowadzenia oceny zdolności kredytowej.
- 3. Przedstawienie przez konsumenta niekompletnych informacji niezbędnych do przeprowadzenia oceny zdolności kredytowej przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny nie stanowi podstawy do wypowiedzenia tej umowy przez kredytodawcę.
Art. 23. Informowanie konsumenta o dokonywaniu oceny zdolności kredytowej
- 1. Umowa o kredyt hipoteczny może zostać zawarta tylko w przypadku, gdy wynik oceny zdolności kredytowej wskazuje, że konsument będzie zdolny do spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie o kredyt hipoteczny.
- 2. Kredytodawca jest obowiązany poinformować konsumenta z wyprzedzeniem, że ocena jego zdolności kredytowej będzie dokonywana na podstawie informacji zgromadzonych w bazach danych lub w zbiorach danych kredytodawcy.
- 3. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani poinformować konsumenta z wyprzedzeniem, że jeżeli konsument odmówi przekazania informacji niezbędnych do oceny lub weryfikacji jego zdolności kredytowej, kredyt hipoteczny może nie zostać udzielony.
Art. 24. Odmowa udzielenie kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej konsumenta
- 1. W przypadku odmowy udzielenia kredytu hipotecznego w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej kredytodawca jest obowiązany niezwłocznie poinformować konsumenta o odrzuceniu wniosku o kredyt hipoteczny.
- 2. Jeżeli kredytodawca odmówi konsumentowi udzielenia kredytu hipotecznego na podstawie informacji zawartych w bazie danych lub zbiorze danych kredytodawcy, niezwłocznie przekazuje konsumentowi bezpłatną informację o wynikach tego sprawdzenia oraz wskazuje bazę danych lub zbiór danych, w których tego sprawdzenia dokonano.
- 3. Kredytodawca jest obowiązany dokonywać ponownej oceny zdolności kredytowej na podstawie uaktualnionych informacji przed każdym znacznym zwiększeniem całkowitej kwoty kredytu hipotecznego po zawarciu umowy o kredyt hipoteczny, chyba że takie dodatkowe zwiększenie całkowitej kwoty kredytu hipotecznego przewidziano i uwzględniono w początkowej ocenie zdolności kredytowej.